万科第三方审图经验分享

据悉,万科通过第三方审图实现了项目零签证目标


文|白杰,博牛优化,建筑技术总监

第三方审图,是建设单位聘请专业的设计咨询公司对图纸进行全方位的审查,提升出图质量,尽可能的消除图纸中的错、漏、碰、缺问题。与施工图审查不同的是,第三方审图对图纸的审查更为深入,更为全面,精细到图纸中的每一个字,每一条线。单从最后的成果对比,施工图审查出具的各专业图审意见一般在100条之内,而第三方审图的意见往往在1000条以上。

施工图审查、第三方审图对比表



万科第三方审图的推行


   博牛之前也做了一些项目第三方审图的工作,但自从接触了万科后,博牛对第三方审图的有了新的认识,工作方式也有极大的提升和改进。众所周知,万科对成本控制有一套非常完整的管理体系,万科也从成百上千个项目中做了总结,发现出图质量对成本的影响极大。设计院每出一张联系单都是成本,联系单越多对于成本的管控越不利,而且还影响工期进度。因此,万科推行了一套第三方审图管理体系,借助第三方公司对图纸进行全方位管控,有效的减少因图纸质量问题而增加的成本。据悉,万科通过第三方审图实现了项目零签证的目标。

   对于图纸中的错漏碰缺问题,在大量的项目实践中,万科已经司空见惯。在第三方审图培训时,万科首先将图纸出现质量问题归咎于自己,由于集团对于进度的追求,不得已压缩了设计时间,对设计质量产生影响;其次万科也对设计院出现错漏碰缺问题持包容态度,认为大量的实践证明设计图纸无法尽善尽美,万科所要做的是利用一切方式减少损失,博牛对万科这种大度的表现也是敬佩不已。

图审意见分类

   万科近期开发的某住宅项目,总建筑面积15万方,经博牛审查后提出意见总计1595条,其中建筑专业569条,结构专业605条,电气专业208条,水专业153条,暖专业60条,预估节省签证成本约800万元。

    

从几个项目的第三方图审意见中,博牛也总结了图纸中比较常见的问题。各类意见占比情况详见下图:

    

综合分析审查意见,以图纸画错、制图不规范占比最大。由于出图时间紧张,设计人员没有时间从头到尾再核对一遍图纸,审核、校对也需要在相对较短的时间内完成,大部分设计院的审核校对更关注的是政策、规范性问题,至于制图错误,对项目、对公司的影响不大,往往容易被忽略。图纸画错主要集中在说明、平面、标注、索引、详图等细节,以及前后图纸,或不同子项相互矛盾等问题上。

   设计错误、各专业不交圈的问题对成本影响最大,如按图施工势必造成返工。但这类问题比较难发现,需要审查人员全面了解项目情况,仔细核对各专业图纸,例如设计师经常套用以往工程的设计说明,但个别条款对本工程并不适用;再如建筑某处需要梁上翻的,结构图中梁却下挂了致使净高不足等等问题。

   设计遗漏、表达不完整的问题是万科关注的重点。在做工程预算,确定建安成本之前,图纸应充分完整,任何算量不明确或有争议的做法均应在图纸中明确。例如建筑工程做法,万科要求细化到每一个房间、每一个角落;砌体、加强网、抹灰、防水等做法均应明确到每一个部位。

   不符合规范的问题相对较少,但不够人性化,将来使用不便引发投诉、或施工较难操作甚至难以实现的问题时有发生。例如停车位一侧贴墙时尺寸不足,致使车门较难开启引发投诉;再如户门开启时与电梯进出人流冲突等问题。

总结


   目前各大房企均以时间进度为第一控制目标,工程设计人员在既定的时限内完成设计都很困难,图纸质量自然得不到保证,这也是房企追求时间效益所做的牺牲。第三方审图的推行能非常有效对设计图纸质量进行把控,减少错漏碰缺问题的发生,实实在在为企业减少管理时间,节约建安成


文章分类: 博牛分享

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